全国2004年10月自考（课程代码：00169）房地产法试题参考答案
2004年10月自考房地产法试题参考答案
一、单项选择题
1、A 2、A 3、C 4、B 5、C 6、B 7、B 8、A 9、C 10、C
11、A 12、D 13、B 14、C 15、D 16、A 17、C 18、C 19、B 20、B
21、C 22、C 23、C 24、D 25、D 26、B
二、多项选择题
27、ABCE 28、ACD 29、ACDE 30、AB 31、ABCDE
三、名词解释题
32、指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
33、指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。各共有人因为房屋共有而形成的权利、义务关系，称房屋共有关系。
34、亦称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为，房屋预售又称“卖楼花”。
35、是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。
36、指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
四、简答题
37、（1）土地、房屋财产关系；（2）土地利用和管理关系；（3）城市房地产开发经营关系；（4）城市房地产管理关系；（5）城市物业管理关系。
38、建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共（公）用，属于区分所有人共有的部分，分为法一共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定使某专有部分成为共有部分。
39、（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即依法国有、使用、收益和一定处分的权利土地使用者成为权利主体。（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。（4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。
40、（1）历史上遗留的问题引起的纠纷；（2）因供求失调或价格波动等引起的利益矛盾；（3）合同不当或违反合同引起纠纷；（4）当事人违反房地产管理法规的行为引起的纠纷。
41、（1）未经批准或者采取欺骗手段获得批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。
五、论述题
42、（1）物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主。（2）物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。（3）物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。
六、案例题
43、（1）①擅自改变土地用途（或使用条件）。根据法律规定，受让人如需改变出让合同中的土地使用条件，应征得出让方的同意，并报城市规划部门批准，重新签订出让合同、调整出让金。②不及时交付出让金。合同依法订立便具有法律约束力，故不得无故拖欠付款。（2）有权利。土地使用条件是由城市规划部门根据城市规划确定的，故对该公司擅自改变土地用途的行为，城市规划部门有权审批。（3）在民事权利上，对不及时交付出让金的行为可以向法院起诉，要求解除合同和请求给付违约赔偿（或违约金）。在行政权利上，对不按照批准的用途使用国有土地的，可以责令交还土地，处以罚款。
44、（1）可以抵押；《房地产管理法》中规定：“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”本案中，钢铁公司对于作为抵押物的土地虽然不具有所有权，但是它已经通过出让方式取得了土地使用权。在履行了相应的抵押手续后，可以将该土地进行抵押。（2）银行不能对该土地抵押期间的收益主张权利。钢铁公司在抵押期间对土地的使用属于自己的民事权利，银行无权要求获得收益。（3）本案中的贷款合同和抵押合同均有效。银行可行使抵押权将土地拍变或变卖以抵偿贷款本息。
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一、单项选择题
1、A 2、A 3、C 4、B 5、C 6、B 7、B 8、A 9、C 10、C
11、A 12、D 13、B 14、C 15、D 16、A 17、C 18、C 19、B 20、B
21、C 22、C 23、C 24、D 25、D 26、B
二、多项选择题
27、ABCE 28、ACD 29、ACDE 30、AB 31、ABCDE
三、名词解释题
32、指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。
33、指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。各共有人因为房屋共有而形成的权利、义务关系，称房屋共有关系。
34、亦称商品房预售，是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为，房屋预售又称“卖楼花”。
35、是在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比例向不动产取得人一次性征收的税。
36、指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。
四、简答题
37、（1）土地、房屋财产关系；（2）土地利用和管理关系；（3）城市房地产开发经营关系；（4）城市房地产管理关系；（5）城市物业管理关系。
38、建筑物区分所有权的共有部分是供区分所有人共（公）用，属于区分所有人共有的部分，分为法一共有部分和约定共有部分。法定共有部分是由法律直接规定属于共有的部分。约定共有部分是由区分所有人约定使某专有部分成为共有部分。
39、（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即依法国有、使用、收益和一定处分的权利土地使用者成为权利主体。（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。（4）建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。
40、（1）历史上遗留的问题引起的纠纷；（2）因供求失调或价格波动等引起的利益矛盾；（3）合同不当或违反合同引起纠纷；（4）当事人违反房地产管理法规的行为引起的纠纷。
41、（1）未经批准或者采取欺骗手段获得批准，非法占用基本农田的；（2）超过批准数量，非法占用基本农田的；（3）非法批准占用基本农田的；（4）买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。
五、论述题
42、（1）物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主。（2）物业管理公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的。（3）物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。
六、案例题
43、（1）①擅自改变土地用途（或使用条件）。根据法律规定，受让人如需改变出让合同中的土地使用条件，应征得出让方的同意，并报城市规划部门批准，重新签订出让合同、调整出让金。②不及时交付出让金。合同依法订立便具有法律约束力，故不得无故拖欠付款。（2）有权利。土地使用条件是由城市规划部门根据城市规划确定的，故对该公司擅自改变土地用途的行为，城市规划部门有权审批。（3）在民事权利上，对不及时交付出让金的行为可以向法院起诉，要求解除合同和请求给付违约赔偿（或违约金）。在行政权利上，对不按照批准的用途使用国有土地的，可以责令交还土地，处以罚款。
44、（1）可以抵押；《房地产管理法》中规定：“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”本案中，钢铁公司对于作为抵押物的土地虽然不具有所有权，但是它已经通过出让方式取得了土地使用权。在履行了相应的抵押手续后，可以将该土地进行抵押。（2）银行不能对该土地抵押期间的收益主张权利。钢铁公司在抵押期间对土地的使用属于自己的民事权利，银行无权要求获得收益。（3）本案中的贷款合同和抵押合同均有效。银行可行使抵押权将土地拍变或变卖以抵偿贷款本息。
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